Terminación del contrato de arrendamiento en Colombia por incumplimiento del arrendatario

La terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario en Colombia es una facultad del arrendador para recuperar la posesión del inmueble y reclamar las obligaciones económicas o de otra índole que el arrendatario haya dejado de cumplir. El tratamiento jurídico depende del tipo de arrendamiento (residencial urbano regulado por la Ley 820 de 2003, comercial, rural u otros) y de las cláusulas contractuales, pero siempre está sujeto a las normas civiles, comerciales y procesales aplicables y a la intervención judicial cuando la restitución debe ejecutarse forzosamente.

Marco normativo relevante

• Ley 820 de 2003: regula los arrendamientos urbanos de vivienda en Colombia y contiene disposiciones sobre obligaciones del arrendatario, causales de terminación y mecanismos de protección al arrendatario.
• Código Civil y Código de Comercio: aplican supletoriamente para contratos civiles y comerciales, respectivamente, en lo no previsto por normas especiales.
• Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012): regula los procedimientos judiciales para reclamar la restitución del inmueble, el cobro de canon e indemnizaciones y la ejecución de sentencias.

Qué significa jurídicamente el incumplimiento del arrendatario

Incumplimiento es la falta de cumplimiento de obligaciones contractuales o legales por parte del arrendatario. Entre las más frecuentes se encuentran:

• No pago del canon de arrendamiento y cargos asociados (administración en contratos que lo contemplen, servicios pactados, etc.).
• Subarriendo o cesión no autorizada cuando el contrato lo prohíbe.
• Uso distinto del pactado: por ejemplo, explotación comercial en un contrato de vivienda o actividades ilegales.
• Modificaciones del inmueble sin autorización que generen daños o alteren la esencia del bien.
• Incumplimiento de otras obligaciones contractuales (mantenimiento, entrega al finalizar el contrato, reparaciones por culpa del arrendatario, etc.).

Cuándo procede la terminación y qué requiere

La procedencia de la terminación por incumplimiento depende del tipo de incumplimiento, las cláusulas del contrato y las normas que regulen el arrendamiento:

• Si el contrato contempla cláusulas de terminación por incumplimiento, esas cláusulas son válidas siempre que no contravengan normas de orden público aplicables al tipo de arrendamiento.
• Para arrendamientos de vivienda urbana regidos por la Ley 820/2003 existen protecciones específicas al arrendatario que pueden condicionar plazos y procedimientos; en contratos comerciales o rústicos se aplican las reglas del Código de Comercio o Civil, respectivamente.
• En la mayoría de supuestos de incumplimiento grave (por ejemplo, actividades ilícitas o daños extensivos), el arrendador puede solicitar la terminación del contrato y la restitución inmediata del inmueble, pero la ejecución efectiva de la restitución usualmente requiere orden judicial.
• En incumplimientos susceptibles de subsanación (retrasos de pago, pequeños daños), resulta aconsejable agotar el requerimiento de pago o la notificación de incumplimiento prevista en el contrato antes de acudir a la vía judicial.

Pasos prácticos recomendados antes de demandar la terminación

• Revisar el contrato: identificar cláusulas de causales de terminación, notificaciones y plazos. Determinar si la norma aplicable es la Ley 820/2003 (arrendamiento de vivienda urbana) o la normatividad general.
• Reunir y conservar pruebas: contratos, recibos de pago, comunicación escrita con el arrendatario, comprobantes de servicios, fotografías de daños, testimonios, informes técnicos (si proceden).
• Enviar una notificación escrita que describa el incumplimiento y requiera su subsanación en el término que el contrato establezca o en un término razonable; siempre procurar que la notificación quede con constancia de recepción (notificación personal, notificación por notificación judicial, correo certificado con acuse, o acta de notificación).
• Negociación y conciliación: proponer un acuerdo para pago de mora, reparación o el desalojo voluntario; la conciliación extrajudicial puede facilitar un título ejecutivo o una solución rápida.
• Evitar la autotutela: no realizar desalojos forzosos por cuenta propia ni cortar servicios esenciales; hacerlo expone a responsabilidad civil y penal.

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