Plazo de desahucio en Chile: cómo se cuenta y cuándo aumenta

En Chile, el desahucio es la comunicación mediante la cual una de las partes pone término a un contrato de arrendamiento que no tiene una fecha fija de término o que puede finalizar mediante aviso previo. No debe confundirse con el desalojo: el desahucio comunica el término del arriendo, mientras que el desalojo o lanzamiento es la restitución material del inmueble, normalmente mediante un procedimiento judicial cuando el arrendatario no lo entrega voluntariamente.

El plazo aplicable depende principalmente de la duración del contrato, del destino del inmueble, de quién pone término al arrendamiento y de la forma en que se comunica la decisión. Para los inmuebles urbanos destinados a vivienda, las reglas principales están en la Ley N.º 18.101, sin perjuicio de las normas del Código Civil y de lo que válidamente hayan pactado las partes.

Cuándo se aplica el desahucio en Chile

El régimen de desahucio de la Ley N.º 18.101 opera especialmente respecto de arrendamientos de bienes raíces urbanos. Comprende, por ejemplo, casas, departamentos, piezas y otros inmuebles ubicados dentro del radio urbano, destinados a habitación u otros usos regulados por esa normativa.

No todos los arrendamientos se rigen de la misma forma. Pueden existir diferencias relevantes cuando se trata de:

• Un contrato de vivienda celebrado por un plazo fijo.
• Un contrato mes a mes.
• Un contrato de duración indefinida.
• Un inmueble destinado a comercio, oficina, bodega o actividad profesional.
• Un predio rural, que puede quedar sujeto a normas especiales.
• Un contrato con cláusulas particulares sobre renovación, aviso previo o término anticipado.

Por eso, antes de calcular un plazo conviene revisar el contrato completo, sus anexos, las renovaciones posteriores y la forma en que se han pagado y recibido las rentas.

Plazo de desahucio cuando el contrato es indefinido o mes a mes

Cuando el contrato de arrendamiento habitacional no tiene plazo fijo, el arrendador puede ponerle término mediante desahucio judicial o por medio de una notificación personal practicada por un notario.

En estos casos, el plazo legal para que el arrendatario restituya el inmueble es de:

• Dos meses, contados desde la notificación válida del desahucio.
• Un aumento de un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble.
• Un límite máximo de seis meses en total.

La antigüedad que se considera es el tiempo completo de ocupación del inmueble como arrendatario. No se suma un mes por fracciones de año. Por ejemplo, si la ocupación ha durado dos años y ocho meses, se consideran dos años completos para el aumento legal.

Por ejemplo, si el arrendatario ocupa la vivienda desde hace un año y medio, el plazo legal será de tres meses. Si lleva cinco años, el cálculo no llega a siete meses, porque la ley fija un máximo total de seis meses.

Cómo se cuenta el plazo

El plazo no comienza, por regla general, desde la fecha en que el arrendador firma la carta, decide terminar el contrato o entrega informalmente un aviso. Comienza desde la notificación válida del desahucio.

Si se utiliza una notificación personal efectuada por notario, debe revisarse la fecha en que dicha diligencia se practicó y la forma en que quedó registrada. No basta necesariamente con enviar un mensaje, una carta simple, un correo electrónico o un aviso dejado bajo la puerta, salvo que exista una base contractual o legal específica que permita reconocer esa forma de comunicación para el caso concreto.

El cómputo de meses se realiza conforme a las reglas generales de los plazos civiles. Cuando el plazo se expresa en meses, normalmente se busca el día equivalente del mes correspondiente. Si el mes de vencimiento no tiene ese día, el plazo puede expirar el último día de ese mes. La fecha exacta puede generar discusión cuando la notificación se practica al final de un mes, durante un día inhábil o mediante una actuación judicial.

La fecha también puede variar según se trate de un desahucio extrajudicial o de un procedimiento iniciado ante tribunales. En el desahucio judicial, debe atenderse especialmente a la fecha y forma de notificación de la demanda, porque los plazos procesales y los efectos de la notificación pueden ser distintos de los de una comunicación privada.

Desahucio realizado por el arrendatario

El arrendatario de un contrato sin plazo fijo puede poner término al arrendamiento dando aviso al arrendador con una anticipación de, al menos, un mes. La comunicación debe permitir acreditar quién la efectuó, cuándo se realizó y cuál fue la decisión comunicada.

Es recomendable que el arrendatario indique claramente:

• La dirección del inmueble arrendado.
• La fecha en que comunica el término.
• La fecha prevista para la restitución y entrega de llaves.
• La forma de coordinar la revisión del inmueble.
• La lectura o entrega de antecedentes relacionados con servicios básicos, si corresponde.

El aviso de un mes no elimina las obligaciones pendientes. El arrendatario debe pagar las rentas y consumos que correspondan hasta la restitución efectiva, salvo que las partes acuerden otra cosa o exista una resolución judicial diferente. También debe entregar el inmueble en el estado exigible según la ley y el contrato, considerando el desgaste normal por el uso legítimo.

Qué ocurre si el contrato tiene plazo fijo

En un contrato con fecha determinada de inicio y término, no suele aplicarse automáticamente el plazo de desahucio previsto para los contratos indefinidos. El contrato termina, en principio, cuando llega la fecha pactada, siempre que no exista una cláusula de renovación, prórroga, aviso previo o continuación del arrendamiento.

Si el arrendatario no entrega el inmueble al vencimiento, el arrendador no puede cambiar cerraduras, retirar bienes, cortar suministros ni ingresar por su propia cuenta para recuperar la vivienda. Debe solicitar la restitución por las vías legales correspondientes.

También puede haber un problema de renovación o continuación del contrato si, después del vencimiento, el arrendador sigue aceptando rentas y actúa como si el arrendamiento continuara. La consecuencia depende de las circunstancias, del texto contractual y de las reglas civiles aplicables. La recepción de pagos posteriores no siempre produce exactamente el mismo efecto, por lo que conviene dejar constancia escrita de si se trata de pagos por ocupación pendiente, de una prórroga o de un nuevo período de arrendamiento.

Contratos habitacionales de duración no superior a un año

Para los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a habitación que tienen una duración no superior a un año, la Ley N.º 18.101 establece una protección específica: el arrendador debe solicitar judicialmente la restitución si pretende recuperar el inmueble antes de que el arrendatario lo entregue voluntariamente.

En ese escenario, el arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda. Esta regla no significa que todos los contratos de vivienda de un año o menos puedan terminarse en cualquier momento con un aviso privado de dos meses. Se refiere al procedimiento judicial de restitución promovido por el arrendador.

Desahucio por incumplimiento y término anticipado

El desahucio ordinario no es lo mismo que el término del contrato por incumplimiento. Si el arrendatario deja de pagar la renta, causa daños graves, infringe prohibiciones relevantes o utiliza el inmueble para una finalidad no autorizada, el arrendador puede solicitar judicialmente el término del contrato y la restitución, además del cobro de las sumas adeudadas cuando corresponda.

En esos casos, el procedimiento puede tener reglas y plazos diferentes del desahucio de un contrato indefinido. El arrendador no necesariamente debe esperar los dos a seis meses del desahucio ordinario, pero sí debe acreditar el incumplimiento y utilizar el procedimiento legal correspondiente.

La Ley N.º 18.101 contempla procedimientos especiales para obtener el pago de rentas y la restitución del inmueble. Entre ellos se encuentra el procedimiento monitorio incorporado por la Ley N.º 21.461, conocido comúnmente por la referencia a la recuperación de viviendas arrendadas. Su aplicación depende de que se cumplan los requisitos legales y de los antecedentes disponibles; no convierte automáticamente cualquier conflicto de arrendamiento en un desalojo inmediato.

Desahucio, demanda y lanzamiento: diferencias

El arrendador no puede ejecutar por sí mismo un desalojo solo porque haya enviado un desahucio. Mientras el arrendatario conserve la tenencia y no exista una entrega voluntaria o una orden judicial ejecutable, las medidas de hecho pueden generar responsabilidad civil, infracciones o incluso consecuencias penales según lo ocurrido.

Requisitos prácticos de una notificación válida

Una notificación de desahucio debe ser suficientemente clara para que el arrendatario sepa que el arrendador está poniendo término al contrato y desde cuándo comenzará a correr el plazo. Es conveniente que identifique:

• El inmueble al que se refiere.
• Las partes del contrato.
• La calidad en que actúa quien comunica.
• La decisión de poner término al arrendamiento.
• La fecha de notificación.
• El plazo que se concede para restituir.
• La forma de entrega de llaves y coordinación de la restitución.

Si la notificación se realiza por notario, debe conservarse el instrumento o certificado que acredite la diligencia. Si se opta por la vía judicial, deben guardarse la demanda, la resolución que la provee y la constancia de notificación practicada por el receptor judicial u otro ministro de fe competente.

Un error frecuente consiste en calcular el plazo desde la fecha del contrato o desde el día en que se redactó el aviso, sin considerar la fecha en que el destinatario fue legalmente notificado. Otro problema habitual es sumar meses por años incompletos o ignorar el límite máximo de seis meses.

Qué documentos conviene reunir

Para determinar correctamente el plazo y defender la posición de cualquiera de las partes, suelen ser útiles:

• Contrato de arrendamiento y sus modificaciones.
• Comprobantes de pago de la renta.
• Antecedentes de la fecha real de entrega del inmueble.
• Notificación de desahucio y comprobante de su práctica.
• Mensajes o comunicaciones sobre renovaciones y prórrogas.
• Actas, fotografías o comprobantes relacionados con la restitución.
• Antecedentes de deudas por renta, gastos comunes o servicios, si existen.

La fecha de ocupación puede no coincidir con la fecha de firma del contrato. Si el arrendatario recibió las llaves antes, si hubo una renovación sucesiva o si el inmueble fue ocupado por distintos contratos, la antigüedad relevante puede requerir una revisión más detallada.

Qué hacer si el arrendatario no entrega el inmueble

Vencido el plazo de desahucio, la falta de entrega no autoriza al arrendador a usar la fuerza directamente. Debe solicitar judicialmente la restitución, el pago de rentas y otros conceptos que procedan, mediante el procedimiento aplicable al caso.

Mientras el ocupante permanezca en el inmueble, pueden seguir generándose obligaciones económicas. La calificación de esos pagos puede depender de si el contrato continúa, si terminó por vencimiento o desahucio, y si existe una resolución judicial. Por esa razón, no siempre es conveniente emitir recibos o aceptar pagos sin dejar clara la imputación que se pretende darles.

Si el arrendatario abandona la vivienda sin formalizar la entrega, el arrendador debería documentar el estado del inmueble, la fecha en que recuperó la tenencia y la existencia de bienes abandonados. Abrir o retirar pertenencias sin precauciones puede originar disputas posteriores, especialmente si no hay testigos, inventario o constancia de la situación encontrada.

Situaciones que pueden modificar el cálculo

• Cláusula contractual de aviso previo: puede establecer una forma de comunicación o un plazo distinto, pero su validez y alcance deben contrastarse con las normas imperativas aplicables.
• Renovación automática: puede transformar un contrato vencido en uno prorrogado o generar un nuevo período según el texto pactado y la conducta posterior de las partes.
• Subarriendo o cesión: la persona que ocupa el inmueble puede no ser la misma que figura como arrendataria, lo que afecta la forma de notificar y las acciones disponibles.
• Pluralidad de arrendatarios: la notificación puede requerir especial cuidado cuando hay varios firmantes o convivientes con derechos distintos.
• Inmueble no urbano o uso especial: puede quedar fuera del régimen ordinario de la Ley N.º 18.101 y someterse a otras normas.
• Incumplimiento grave: puede justificar una acción de término y restitución distinta del desahucio común.

Cuando existen dudas sobre la fecha de inicio de la ocupación, la duración del contrato, la validez de la notificación o la existencia de una renovación, el plazo no debería calcularse solo con una regla general. Esas circunstancias pueden cambiar tanto la fecha de restitución como el procedimiento que corresponde utilizar ante los tribunales.