Fianza del alquiler en España: cuantía, depósito y devolución

La fianza del alquiler es una cantidad de dinero que la persona arrendataria entrega al inicio del contrato para responder del cumplimiento de sus obligaciones. En España está regulada principalmente por el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y no debe confundirse con una mensualidad anticipada ni con otras garantías pactadas entre las partes.

Su finalidad es cubrir posibles responsabilidades del inquilino al finalizar el arrendamiento: rentas o cantidades asimiladas impagadas, desperfectos que excedan del desgaste normal, obras no autorizadas o incumplimientos que puedan valorarse económicamente. Si no existen cantidades pendientes ni daños imputables al arrendatario, la fianza debe devolverse.

Cuánto puede exigirse como fianza

La cuantía legal depende del destino principal del inmueble:

En un alquiler de vivienda habitual, la fianza legal equivale a una mensualidad de la renta inicialmente pactada. En locales, oficinas, naves, despachos y otros arrendamientos para uso distinto de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades.

La calificación depende del uso previsto en el contrato y de la realidad de la ocupación. Un alquiler de temporada, por ejemplo, no es necesariamente un alquiler de vivienda habitual. Si se celebra para cubrir una necesidad temporal y no permanente, suele quedar sometido al régimen de uso distinto de vivienda, aunque la situación concreta puede exigir examinar la duración, la causa temporal y las circunstancias de las partes.

La cantidad entregada puede ser superior a la fianza legal si existe acuerdo sobre garantías adicionales. Sin embargo, no todo pago inicial tiene la misma naturaleza. El contrato debería identificar por separado:

• La renta del primer periodo.
• La fianza legal.
• Las garantías adicionales, como un depósito complementario o un aval.
• Los gastos o cantidades que correspondan conforme al contrato.

Fianza y garantías adicionales

El arrendador puede solicitar garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato. Entre ellas pueden aparecer un depósito adicional, un aval bancario, un fiador solidario o un seguro de impago. Estas garantías no sustituyen automáticamente a la fianza legal, salvo que el acuerdo y la normativa aplicable permitan otra cosa.

En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 6 de marzo de 2019, la garantía adicional no puede superar, con carácter general, el equivalente a dos mensualidades de renta cuando el contrato tenga una duración de hasta cinco años, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica. Esta limitación se refiere a la garantía adicional y no a la fianza legal, que se exige aparte.

La limitación debe aplicarse atendiendo a la duración contractual y al tipo de arrendamiento. Los alquileres para uso distinto de vivienda, determinados contratos de temporada y arrendamientos de larga duración pueden estar sujetos a un régimen diferente. Por ello, no resulta prudente aplicar automáticamente el límite de dos mensualidades a cualquier inmueble o a cualquier contrato.

Ejemplo de cantidades iniciales

Si una vivienda se alquila como residencia habitual por 900 euros al mes, la fianza legal será de 900 euros. Si las partes pactan además una garantía adicional de dos mensualidades, la garantía complementaria sería de 1.800 euros, siempre que el límite legal resulte aplicable. La renta del primer mes se abonaría aparte.

En un local con una renta de 900 euros, la fianza legal sería de 1.800 euros. Podrían existir garantías complementarias, pero su validez y cuantía dependerán del régimen aplicable y de lo pactado.

Cómo debe documentarse la entrega

La entrega de la fianza debería quedar acreditada por escrito. El contrato puede indicar la cantidad, la fecha, el medio de pago y la obligación de devolución al finalizar el alquiler. Si se entrega mediante transferencia, conviene conservar el justificante y comprobar que el concepto identifica el inmueble o el contrato.

También es útil disponer de un inventario firmado, acompañado, si es posible, de fotografías fechadas del estado de la vivienda, muebles, electrodomésticos, paredes, suelos, ventanas e instalaciones. El inventario no elimina cualquier controversia, pero facilita distinguir entre daños preexistentes, deterioro ordinario y desperfectos causados durante el alquiler.

Cuando la fianza se paga en efectivo, debería solicitarse un recibo firmado. La ausencia de recibo no significa necesariamente que la fianza no se haya entregado, pero puede dificultar la prueba si después existe una discusión sobre su importe o sobre la fecha del pago.

Depósito de la fianza ante la Administración

La LAU establece que el arrendador debe depositar el importe de la fianza en el organismo que determine la comunidad autónoma correspondiente. La denominación del organismo, el procedimiento, la documentación y el plazo para efectuar el depósito pueden variar según el territorio.

La obligación administrativa de depositar la fianza no convierte a la Administración en parte del contrato. La relación principal sigue existiendo entre arrendador y arrendatario. En particular, que el arrendador no haya depositado la fianza en el organismo autonómico no significa que el inquilino pueda dejar de pagar la renta o usar esa circunstancia para compensar unilateralmente cantidades.

Las comunidades autónomas pueden establecer consecuencias propias por el depósito tardío o incumplido, como recargos, multas u otras medidas administrativas. Esas consecuencias no son idénticas en todo el territorio español. Para conocer el trámite exacto deben consultarse las reglas de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

Al finalizar el contrato, el arrendador debe realizar las actuaciones necesarias para recuperar el depósito administrativo, cuando proceda, y devolver al arrendatario la cantidad que corresponda. El trámite administrativo no sustituye al deber civil de liquidar la fianza con el inquilino.

Cuándo debe devolverse

La devolución se produce cuando termina el contrato y el arrendatario entrega las llaves y la posesión del inmueble. El arrendador puede comprobar el estado de la vivienda, revisar las cantidades pendientes y calcular, si procede, los importes que deban descontarse.

La LAU establece que, si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido el saldo de la fianza que corresponda, ese saldo devenga el interés legal. El plazo se vincula a la entrega efectiva de las llaves, por lo que conviene dejar constancia de la fecha mediante un documento firmado, un recibo o cualquier medio de prueba fiable.

El derecho del arrendador no consiste en retener automáticamente toda la fianza durante un tiempo indefinido. Si existe un daño concreto de importe inferior a la fianza, debe devolverse la diferencia. Si la cantidad pendiente supera la fianza, el arrendador puede reclamar el exceso, siempre que pueda justificar su origen y cuantía.

Qué puede descontarse

Los descuentos deben guardar relación con obligaciones del arrendatario y estar suficientemente justificados. Pueden incluir, según el caso:

• Rentas pendientes de pago.
• Importes de suministros o servicios que correspondan al inquilino y estén pendientes de liquidación.
• Daños en puertas, cristales, persianas, sanitarios, electrodomésticos u otros elementos, cuando sean imputables al arrendatario.
• Reparaciones derivadas de un uso negligente o contrario al contrato.
• Costes de retirada de objetos o residuos que el inquilino haya dejado en la vivienda.
• Obras o modificaciones no autorizadas que deban revertirse.

El arrendador debería comunicar una liquidación clara, indicando el concepto, el importe y, cuando sea razonablemente posible, la factura, presupuesto, fotografías, lecturas de contadores u otra prueba relacionada.

Qué no debería descontarse

El inquilino no responde del desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda. La pintura que envejece por el paso del tiempo, pequeñas marcas compatibles con una ocupación normal o el deterioro propio de instalaciones antiguas no justifican por sí solos la retención de la fianza.

Tampoco debería descontarse automáticamente el coste de sustituir un elemento usado por otro nuevo sin valorar su antigüedad, estado y vida útil. Si el arrendador pretende cobrar una sustitución completa, puede ser necesario tener en cuenta la depreciación y evitar que la reparación produzca un enriquecimiento injustificado.

La obligación de conservar la vivienda no significa que el arrendatario deba devolverla en mejores condiciones que aquellas en las que la recibió. La comparación debe hacerse con el estado inicial acreditado y con el contenido del contrato.

¿Puede utilizarse la fianza para pagar el último mes?

Como regla general, el arrendatario no puede decidir unilateralmente que la fianza sustituya a la última mensualidad. La fianza tiene una función de garantía y se liquida al terminar el contrato. La renta debe pagarse hasta la fecha de finalización o hasta el momento en que exista un acuerdo válido de resolución.

Si el inquilino deja de pagar el último mes alegando que el arrendador ya tiene la fianza, puede generarse una deuda y, además, una causa de reclamación. Solo sería distinto si el arrendador acepta expresamente la compensación o si ambas partes acuerdan por escrito cómo se aplicará la cantidad.

Situaciones frecuentes al finalizar el alquiler

El arrendador no contesta

Conviene enviar una solicitud escrita de devolución indicando la fecha de entrega de llaves, la cuenta o medio acordado para el pago y la petición de una liquidación detallada si se pretende efectuar alguna deducción. Si no hay respuesta, puede realizarse un requerimiento fehaciente que deje constancia del contenido y de la recepción.

Se anuncian daños sin aportar pruebas

El arrendatario puede pedir que se concreten los desperfectos, su fecha, la relación con el estado inicial y el coste de reparación. Una afirmación genérica, como “la vivienda necesita arreglos”, no explica por sí sola por qué debe retenerse toda la fianza.

La existencia de fotografías, inventario, acta de entrega, mensajes y facturas puede ser decisiva. También es recomendable conservar pruebas de que se comunicaron averías durante el contrato y de que se permitió el acceso para repararlas cuando correspondía.

Hay facturas de suministros aún no emitidas

Puede resultar razonable reservar una cantidad provisional si existen consumos pendientes de facturación, especialmente cuando el contrato atribuye esos gastos al arrendatario. Sin embargo, el arrendador debería liquidarlos cuando disponga de las facturas y devolver cualquier sobrante, en lugar de mantener indefinidamente toda la fianza sin explicación.

Hay varios arrendatarios

Cuando varias personas figuran como arrendatarias, la devolución puede hacerse a la persona que entregó el dinero o según lo pactado en el contrato. Si la fianza fue aportada entre varios, la distribución interna corresponde a los arrendatarios, salvo que el contrato establezca otra cosa. La salida de uno de ellos durante la vigencia del contrato no obliga necesariamente al arrendador a devolverle una parte, salvo acuerdo de sustitución o liquidación.

Fianza en contratos prorrogados

Durante los primeros cinco años de duración del contrato de vivienda, o durante los primeros siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización automática. Cuando el contrato se prorroga, las partes pueden exigir que la fianza se ajuste para que equivalga a una o dos mensualidades de la renta vigente, según el tipo de arrendamiento.

La actualización de la fianza no es lo mismo que la actualización de la renta. La renta puede revisarse conforme al contrato y a los límites legales aplicables en cada momento, mientras que la fianza sigue las reglas específicas del artículo 36 de la LAU.

Qué hacer si no se devuelve la fianza

La reclamación suele comenzar con una petición escrita y una liquidación de las cantidades que se consideran debidas. Es conveniente reunir:

• Contrato y anexos.
• Justificante del pago de la fianza.
• Inventario y fotografías iniciales y finales.
• Prueba de la entrega de llaves.
• Comunicaciones mantenidas con el arrendador.
• Recibos de renta y suministros.
• Documentos que acrediten el estado del inmueble y las reparaciones realizadas.

Si no se alcanza un acuerdo, el arrendatario puede reclamar judicialmente la cantidad que considere debida, junto con los intereses que procedan. La vía concreta depende de la cuantía y de las circunstancias del caso. En reclamaciones de importe reducido puede no ser obligatoria la intervención de abogado y procurador, aunque la conveniencia de contar con asesoramiento depende de la complejidad del conflicto.

También pueden existir mecanismos de mediación o servicios de orientación en materia de vivienda, según la comunidad autónoma o el municipio. Su disponibilidad y alcance no son uniformes en España.

Cláusulas contractuales que conviene revisar

Antes de firmar o al finalizar el arrendamiento, resulta especialmente útil comprobar:

• El destino del inmueble: vivienda habitual, temporada, local u otro uso.
• El importe exacto de la fianza legal.
• La existencia y cuantía de garantías adicionales.
• Quién paga los suministros y cómo se liquidan.
• El inventario y el estado de conservación.
• La forma de comunicar la entrega de llaves.
• El procedimiento previsto para la liquidación y devolución.

Una cláusula que permita al arrendador quedarse con la fianza sin justificar daños o deudas puede ser discutible. La fianza no funciona como una penalización automática por abandonar la vivienda ni como una cantidad que el propietario pueda conservar por el mero hecho de finalizar el contrato.