Documentos que debe entregar el vendedor al comprar una vivienda en México

Al comprar una vivienda en México, el vendedor debe acreditar que puede transmitir legalmente la propiedad y entregar la documentación necesaria para que la operación se formalice ante notario. La lista exacta puede cambiar según la entidad federativa, el municipio, el tipo de inmueble y la forma en que se adquirió, pero existen documentos que normalmente deben revisarse antes de firmar y otros que suelen integrarse a la escritura pública.

La compraventa de una casa o departamento no se perfecciona únicamente con la entrega de llaves o con la firma de un contrato privado. Para que el comprador adquiera seguridad jurídica frente a terceros, la operación normalmente debe formalizarse en escritura pública cuando se trata de un inmueble y posteriormente inscribirse en el Registro Público de la Propiedad correspondiente. Las reglas concretas dependen del Código Civil y de las disposiciones registrales de cada estado.

Documentos que acreditan la propiedad

El documento principal es el título de propiedad del vendedor. Por lo general, se trata de una escritura pública otorgada ante notario, aunque también puede ser una resolución judicial, una adjudicación hereditaria, un título expedido por una autoridad competente o un documento agrario cuando el inmueble se encuentra sujeto a régimen ejidal o comunal.

La escritura debe permitir identificar al propietario y al inmueble. Normalmente contiene datos como:

• Nombre completo de quien aparece como titular.
• Ubicación, superficie, medidas y colindancias.
• Antecedentes de propiedad.
• Datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• Régimen jurídico del inmueble, cuando resulta aplicable.

No basta con recibir una copia simple sin verificar su autenticidad y vigencia. El notario suele solicitar el testimonio o copia certificada de la escritura y cotejar sus datos con la información registral. También debe comprobar que la persona que vende coincide con el titular inscrito o que cuenta con facultades suficientes para hacerlo.

Certificado de libertad o existencia de gravámenes

Uno de los documentos más importantes es el certificado expedido por el Registro Público de la Propiedad que indique si existen gravámenes, limitaciones de dominio, embargos, avisos preventivos o anotaciones sobre el inmueble. La denominación cambia entre estados: puede llamarse certificado de libertad de gravamen, certificado de existencia o inexistencia de gravámenes, informe registral u otra expresión equivalente.

Este documento permite detectar, entre otros problemas:

• Hipotecas a favor de bancos u otras instituciones.
• Embargos derivados de juicios.
• Prohibiciones para vender o disponer del inmueble.
• Usufructos, servidumbres u otros derechos reales.
• Copropiedad no reflejada correctamente en el contrato.
• Operaciones previas o avisos preventivos inscritos.

La ausencia de un gravamen en una conversación o en una declaración del vendedor no sustituye la consulta registral. Si existe una hipoteca, la venta puede ser posible, pero normalmente debe acordarse cómo se liquidará el crédito y cómo se obtendrá la cancelación correspondiente. El notario y la institución acreedora deben coordinar el pago, la carta de saldo y la escritura o trámite de cancelación.

Identificación y capacidad legal del vendedor

El vendedor debe entregar documentos que permitan verificar su identidad, como identificación oficial vigente y, en los casos requeridos, comprobante de domicilio, CURP o RFC. El notario puede solicitar información adicional para cumplir con sus obligaciones legales de identificación y prevención de operaciones con recursos de procedencia ilícita.

También debe comprobarse que tiene capacidad para celebrar la operación. Si vende una persona física, pueden ser relevantes su estado civil y el régimen patrimonial de su matrimonio. Dependiendo de la legislación local y de la forma en que se adquirió la vivienda, el cónyuge podría tener derechos sobre el inmueble o necesitar intervenir en la operación.

Si el vendedor actúa mediante representante, debe entregar:

• Testimonio o copia certificada del poder notarial.
• Identificación del apoderado.
• Documentos que permitan verificar que el poder sigue vigente y que incluye facultades para vender.

Un poder general para pleitos y cobranzas no necesariamente autoriza la venta de inmuebles. Deben revisarse las facultades expresas para actos de dominio o las que correspondan conforme al contenido del instrumento y a la legislación aplicable.

Documentos relacionados con la situación fiscal del inmueble

El vendedor suele proporcionar comprobantes de pago del impuesto predial y, cuando existe, la constancia de no adeudo emitida por la autoridad municipal o local competente. La forma, vigencia y nombre del documento cambian según el municipio.

También pueden solicitarse:

• Constancia de clave catastral.
• Certificado o boleta de valor catastral.
• Recibos recientes del predial.
• Constancia de no adeudo de contribuciones locales relacionadas con el inmueble.

El pago del predial no demuestra por sí mismo la propiedad. Una persona puede pagar ese impuesto sin ser la titular registral, por lo que la información fiscal debe compararse con la escritura y con los datos del Registro Público.

En la operación también deben calcularse los impuestos y derechos que correspondan. El vendedor puede estar obligado al pago del impuesto sobre la renta por la enajenación, salvo que proceda una exención o tratamiento fiscal específico. El comprador normalmente cubre el impuesto local sobre adquisición de inmuebles y los gastos notariales y registrales que le correspondan, aunque la distribución puede pactarse o estar influida por la legislación local. El notario determina las retenciones y declaraciones aplicables conforme a la operación concreta.

Recibos y constancias de servicios

Es recomendable solicitar comprobantes recientes de agua, energía eléctrica, gas y otros servicios vinculados con la vivienda. Cuando existe un organismo operador de agua municipal o estatal, puede pedirse una constancia de no adeudo o documento equivalente.

Los recibos de servicios no siempre son requisitos indispensables para escriturar, pero ayudan a evitar que el comprador reciba adeudos anteriores. El contrato debe indicar quién pagará los consumos generados hasta la fecha de entrega y cómo se realizará la lectura de medidores.

En condominios, además de los servicios individuales, debe revisarse la situación de las cuotas de mantenimiento. La administración o el comité correspondiente puede emitir una constancia de no adeudo de cuotas ordinarias y extraordinarias. También conviene preguntar si existen obras aprobadas, derramas, litigios o restricciones internas que afecten al departamento.

Documentación específica de condominios

Cuando se compra un departamento, estacionamiento, bodega o local sujeto al régimen de propiedad en condominio, deben revisarse documentos adicionales. El vendedor o la administración pueden proporcionar:

• Escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio.
• Reglamento de condominio vigente.
• Descripción y porcentaje de indiviso correspondiente a la unidad.
• Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento.
• Actas o información sobre cuotas extraordinarias aprobadas.
• Reglas sobre estacionamientos, bodegas, mascotas, remodelaciones y uso de áreas comunes.

El porcentaje de indiviso es relevante porque determina la participación del propietario en áreas comunes y, en muchos casos, influye en el cálculo de cuotas y en la participación en decisiones de la asamblea. El comprador debe confirmar que el cajón de estacionamiento o la bodega estén incluidos en la escritura o tengan el tratamiento jurídico que se le ofreció.

Planos, licencias y situación urbanística

Dependiendo del inmueble y del municipio, pueden solicitarse licencia de construcción, constancia de terminación de obra, alineamiento y número oficial, uso de suelo o documentos catastrales. No todos estos documentos son exigibles en todas las compraventas, pero resultan especialmente importantes cuando se adquirió una vivienda nueva, se realizaron ampliaciones o existen diferencias entre la construcción y la escritura.

Si la casa tiene una superficie construida mayor que la registrada, puede ser necesario regularizar la obra antes de vender o actualizar la información ante la autoridad competente. Una discrepancia entre los metros escriturados, los registrados en catastro y los existentes físicamente puede dificultar el crédito hipotecario, la valuación o la inscripción de la operación.

En viviendas ubicadas en zonas con restricciones especiales deben revisarse también los permisos y limitaciones aplicables. Pueden existir áreas naturales protegidas, derechos de vía, restricciones de construcción, servidumbres, zonas de riesgo o disposiciones de protección histórica. La autoridad municipal o estatal competente determina qué constancias son necesarias en cada caso.

Documentos en compraventas de vivienda nueva

Si el vendedor es un desarrollador, constructor o proveedor que comercializa viviendas de forma profesional, además de la escritura y la documentación registral deben revisarse las condiciones de la oferta y del contrato. La Ley Federal de Protección al Consumidor y las disposiciones aplicables a proveedores de vivienda establecen obligaciones de información y formalización. La NOM-247-SE-2021 contiene requisitos relacionados con prácticas comerciales, información y elementos mínimos que deben observarse en operaciones de compraventa y asesoría en materia de vivienda.

En una vivienda nueva pueden ser relevantes:

• Contrato de adhesión registrado ante la autoridad competente cuando resulte exigible.
• Memoria de acabados y especificaciones de la vivienda.
• Planos arquitectónicos o información técnica ofrecida al comprador.
• Licencias y autorizaciones de construcción.
• Régimen de propiedad en condominio, si existe.
• Manual de uso, mantenimiento y garantías.
• Acta de entrega y recepción con la relación de desperfectos.
• Información sobre áreas comunes, equipamiento y servicios incluidos.

El proveedor debe respetar las características, superficies, materiales y condiciones anunciadas o pactadas. La entrega de la vivienda no elimina automáticamente la responsabilidad por defectos, incumplimientos o garantías que procedan conforme al contrato y a la legislación de protección al consumidor.

Documentación cuando el inmueble proviene de una herencia

Si el vendedor adquirió la vivienda por herencia, debe acreditarse que el procedimiento sucesorio concluyó o que cuenta con facultades suficientes para vender. Pueden ser necesarios el testamento, la declaración de herederos, la designación de albacea, la adjudicación y la escritura correspondiente.

Si existen varios herederos o copropietarios, todos deben intervenir, salvo que alguno cuente con representación válida. La existencia de un albacea no significa, por sí sola, que pueda vender cualquier inmueble sin cumplir las formalidades aplicables. El notario debe revisar el expediente sucesorio, las facultades conferidas y la inscripción de la adjudicación.

Casos de copropiedad, sociedad conyugal y representación

Cuando una vivienda pertenece a dos o más personas, el comprador debe confirmar quiénes son los copropietarios y quiénes firmarán. La venta de la totalidad del inmueble normalmente requiere la participación de todos o una representación suficiente. La transmisión de una sola parte indivisa es una operación distinta y puede tener efectos prácticos importantes.

En bienes adquiridos durante el matrimonio, la participación del cónyuge depende, entre otros factores, del régimen matrimonial, de la legislación local y del origen del inmueble. Por ello, el vendedor puede tener que entregar acta de matrimonio, capitulaciones matrimoniales, sentencia de divorcio o documentos relacionados con la liquidación de la sociedad conyugal.

Documentos de terrenos ejidales o comunales

Una vivienda ubicada en un núcleo agrario no debe tratarse como una propiedad privada ordinaria sin revisar su régimen. Los certificados parcelarios, derechos de uso, constancias expedidas por el Registro Agrario Nacional y acuerdos de asamblea no equivalen automáticamente a una escritura de propiedad privada.

Para que una parcela pueda incorporarse al dominio pleno y transmitirse como propiedad privada deben cumplirse los requisitos previstos en la legislación agraria. Si se pretende comprar únicamente la posesión o los derechos agrarios, la operación tiene riesgos y efectos diferentes a la compraventa de una casa escriturada. La revisión debe realizarse con un notario y, cuando corresponda, con asesoría especializada en materia agraria.

Qué debe entregarse al firmar y qué debe entregarse al tomar posesión

No todos los documentos se entregan en el mismo momento. Antes de firmar un contrato privado conviene tener copias legibles de la escritura, identificación del vendedor, información registral y documentos que permitan detectar adeudos o restricciones. El notario reunirá posteriormente los documentos y certificados necesarios para preparar la escritura.

La escritura inscrita puede entregarse después de la firma, porque el Registro Público necesita revisar y calificar el instrumento. El comprador debe recibir del notario información sobre el estado del trámite y, una vez concluido, el testimonio o documento que acredite la inscripción conforme al sistema de la entidad federativa.

Problemas frecuentes que deben detectarse

• El vendedor no aparece como propietario: puede faltar una adjudicación, una escritura intermedia o una inscripción registral.
• La vivienda tiene hipoteca: debe pactarse la liquidación y cancelación, no confiar únicamente en una promesa verbal.
• Existen adeudos de predial, agua o condominio: el contrato debe establecer quién los cubre y qué comprobantes se entregarán.
• Hay diferencias de superficie: deben aclararse antes de la firma y, si es necesario, regularizarse.
• Firma un apoderado: el poder puede ser insuficiente, revocado o limitado.
• Falta la firma de un copropietario o cónyuge: la operación puede quedar expuesta a impugnaciones o no transmitir la totalidad del inmueble.
• La vivienda se vende como libre de ocupantes, pero está arrendada: debe revisarse el contrato de arrendamiento y pactarse la entrega legal y material.
• La propiedad está en zona ejidal o comunal: los documentos pueden no acreditar dominio privado.

Revisión antes de pagar un anticipo

El contrato privado o la promesa de compraventa debe identificar el inmueble, el precio, la forma de pago, la fecha prevista para escriturar, las condiciones de entrega y las consecuencias de incumplir. También debe señalar qué documentos debe entregar cada parte y si el anticipo se devolverá cuando aparezca un impedimento legal no imputable al comprador.

Conviene que el pago se realice contra documentos verificables y mediante un medio que deje constancia. No debe entregarse la totalidad del precio mientras no estén claras la titularidad, la libertad de gravámenes, la intervención de todos los propietarios y la posibilidad real de escriturar.

La revisión notarial es indispensable, pero no sustituye la lectura cuidadosa del contrato ni la inspección física de la vivienda. Si existen ampliaciones, ocupantes, juicios, derechos hereditarios, régimen agrario, copropiedad o adeudos relevantes, puede ser necesario obtener documentos adicionales antes de comprometer el pago.