Coacreditado, obligado solidario y aval en una hipoteca de vivienda en México

En una hipoteca de vivienda en México, las palabras coacreditado, obligado solidario y aval no significan lo mismo. Cada figura produce efectos distintos sobre el pago del crédito, la propiedad del inmueble, la responsabilidad frente al banco o institución financiera y los riesgos de una ejecución hipotecaria.

La respuesta concreta depende del contrato de crédito, la escritura pública, los pagarés firmados, las condiciones generales de contratación y la legislación aplicable en la entidad federativa donde se ubica el inmueble. También puede variar si el financiamiento proviene de un banco, una sociedad financiera, el INFONAVIT, el FOVISSSTE u otra institución.

Qué es un coacreditado en una hipoteca

El coacreditado es la persona que participa junto con el acreditado principal en la obtención y cumplimiento del crédito. Su definición práctica suele encontrarse en el contrato celebrado con la institución financiera, porque no existe una única regulación nacional que establezca todos los efectos de la figura con el mismo alcance para cualquier tipo de hipoteca.

Normalmente, el coacreditado:

• Firma el contrato de crédito y otros documentos relacionados.
• Se obliga al pago total o parcial conforme a lo pactado.
• Puede aportar ingresos para que la institución determine la capacidad de pago.
• Puede aparecer como copropietario del inmueble, aunque esto no es automático.
• Puede quedar sujeto a intereses moratorios, gastos, seguros y consecuencias por incumplimiento.

En muchos productos hipotecarios, la institución trata al acreditado y al coacreditado como deudores solidarios. Sin embargo, no debe suponerse que todos los coacreditados tienen exactamente esa responsabilidad: es necesario revisar las cláusulas que indiquen si existe solidaridad, cuál es el monto garantizado y si la obligación comprende capital, intereses, comisiones, gastos y accesorios.

¿El coacreditado se convierte en dueño de la vivienda?

No necesariamente. La calidad de coacreditado y la propiedad del inmueble son cuestiones distintas. Una persona puede ser coacreditada sin ser propietaria, o puede ser propietaria y no tener la misma participación en el crédito.

La propiedad se determina principalmente por la escritura de compraventa, adjudicación o constitución de derechos, así como por la inscripción correspondiente en el Registro Público de la Propiedad. Si dos personas compran el inmueble, la escritura debe señalar la copropiedad y, en su caso, los porcentajes. La firma del contrato de crédito por sí sola no prueba que exista un derecho de propiedad.

También debe considerarse el régimen matrimonial. Dependiendo de la entidad federativa y de si el matrimonio se celebró bajo sociedad conyugal o separación de bienes, pueden existir efectos patrimoniales adicionales. La sola relación de pareja tampoco convierte automáticamente a una persona en propietaria o deudora.

Qué significa ser obligado solidario

La obligación solidaria puede establecerse por la ley o por el contrato. En la solidaridad pasiva, varias personas deben la misma obligación y el acreedor puede exigir el cumplimiento a cualquiera de ellas, en los términos previstos por la legislación civil o mercantil aplicable.

En el Código Civil Federal, la solidaridad de deudores se regula, entre otras disposiciones, en los artículos relativos a las obligaciones solidarias. Los códigos civiles de las entidades federativas contienen reglas semejantes, aunque puede haber diferencias en detalles relevantes. Por ello, la cláusula contractual tiene especial importancia.

Un obligado solidario en una hipoteca generalmente puede ser requerido para pagar:

• El saldo insoluto del capital.
• Los intereses ordinarios y moratorios procedentes.
• Comisiones, primas de seguro y otros conceptos permitidos por el contrato.
• Gastos de cobranza, judiciales o de ejecución, cuando sean legalmente exigibles.

La solidaridad significa que el acreedor no tiene que dividir necesariamente la deuda entre los obligados ni agotar primero los bienes del deudor principal. Puede reclamar a uno de ellos el cumplimiento total, sin perjuicio de que quien pague más de lo que le corresponde pueda ejercer acciones de regreso contra los demás obligados, conforme a la relación interna entre ellos.

Ser obligado solidario no equivale por sí mismo a ser propietario del inmueble ni a ser aval. Son calidades jurídicas diferentes, aunque una misma persona puede acumular varias: por ejemplo, ser copropietaria, coacreditada y obligada solidaria.

Qué es un aval y por qué no es igual a un coacreditado

El aval es una garantía regulada por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Su función típica consiste en garantizar total o parcialmente el pago de un título de crédito, como un pagaré. La persona que avala responde por el pago del título en los términos de la firma y de la obligación garantizada.

En una operación hipotecaria es frecuente que se firme un pagaré relacionado con el crédito. Si una persona firma como avalista de ese pagaré, puede ser demandada mediante las acciones cambiarias correspondientes, siempre que se cumplan los requisitos legales del título, la exigibilidad de la deuda y las reglas procesales aplicables.

La firma como avalista no convierte automáticamente a la persona en:

• Propietaria o copropietaria de la vivienda.
• Parte principal del contrato de compraventa.
• Coacreditada en el contrato hipotecario.
• Beneficiaria de los pagos realizados por el deudor.

También puede ocurrir que el contrato utilice de manera imprecisa la palabra “aval” para referirse a una persona que en realidad firma como obligado solidario, fiador o garante. La denominación no siempre decide el alcance jurídico. Debe revisarse qué documento firmó la persona, en qué calidad aparece, qué obligación garantiza y qué facultades tiene el acreedor.

Diferencias principales entre las tres figuras

La hipoteca y la responsabilidad personal

La hipoteca es una garantía real sobre un inmueble. Permite al acreedor solicitar, mediante el procedimiento correspondiente, la venta judicial o la realización de la garantía para obtener el pago del crédito, si existe incumplimiento y se cumplen los requisitos legales y contractuales.

La hipoteca no elimina necesariamente la responsabilidad personal de quienes firmaron el crédito. En una operación ordinaria pueden coexistir:

• Una obligación personal de pago a cargo del acreditado, coacreditado u obligado solidario.
• Una garantía hipotecaria constituida sobre la vivienda.
• Uno o varios pagarés vinculados con la operación.

La forma en que se relacionan esas obligaciones depende del contrato y de la vía elegida por el acreedor. La ejecución del inmueble no siempre implica que toda responsabilidad adicional desaparezca ni que el saldo quede automáticamente cancelado. El resultado puede depender del precio obtenido, la distribución legal del producto de la venta, el contrato, la sentencia y las reglas de la entidad federativa.

Por esta razón, no es correcto afirmar de manera general que “entregando la casa se cancela la deuda” o que “el banco siempre puede cobrar cualquier diferencia”. Debe revisarse el clausulado, el tipo de acción ejercida, la existencia de una dación en pago y la legislación procesal aplicable.

Qué ocurre cuando hay incumplimiento

Ante la falta de pago, la institución normalmente identifica el atraso, calcula el saldo conforme al contrato y puede realizar gestiones de cobranza. Los documentos contractuales suelen prever cuándo se generan intereses moratorios y en qué circunstancias puede darse por vencido anticipadamente el crédito.

El vencimiento anticipado permite exigir el saldo total antes de la fecha originalmente prevista, pero no opera de manera válida únicamente por una afirmación informal. Debe existir una cláusula aplicable y cumplirse las condiciones legales y contractuales. En algunos casos se requiere un requerimiento de pago o una notificación; en otros, la exigibilidad se plantea dentro de un procedimiento judicial.

La ejecución puede tramitarse por la vía prevista en la legislación procesal local o mediante mecanismos especiales si fueron válidamente pactados y resultan procedentes. La vía hipotecaria suele requerir que se acredite la existencia del crédito, la constitución de la hipoteca y el incumplimiento. La institución también puede intentar una acción derivada del pagaré, según las características del documento y las reglas procesales aplicables.

Responsabilidad del coacreditado y del obligado solidario

Si el contrato establece solidaridad, el coacreditado o el obligado solidario puede recibir requerimientos de pago y ser demandado aunque no haya sido quien dejó de pagar materialmente. El argumento de que “la otra persona se quedó con la casa” no elimina por sí solo la obligación frente al acreedor.

Los acuerdos privados entre las personas que contrataron el crédito —por ejemplo, que una de ellas pagaría todas las mensualidades— pueden tener efectos entre ellas, pero no necesariamente modifican los derechos del banco. Para liberar a un deudor solidario suele ser necesario el consentimiento expreso de la institución acreedora mediante una modificación contractual, sustitución de deudor, novación u operación equivalente que resulte válida.

Responsabilidad del aval

El avalista puede ser requerido por el importe garantizado en el pagaré. La posibilidad de cobrarle, el tipo de juicio y las defensas disponibles dependen de la validez del título, la firma, la fecha de vencimiento, los requisitos formales y las circunstancias del caso.

El avalista no debe asumir que la existencia de una hipoteca impide cualquier cobro en su contra. Tampoco debe darse por hecho lo contrario: la relación entre la garantía hipotecaria, el pagaré y la responsabilidad del avalista requiere examinar los documentos y la estrategia procesal del acreedor.

Problemas frecuentes al firmar como coacreditado, obligado solidario o aval

Firmar sin saber si existe solidaridad

Una persona puede pensar que únicamente ayuda a reunir ingresos, cuando en realidad se obliga por el total del crédito. Las expresiones “deudor solidario”, “obligado solidario”, “coacreditado” o “garante” deben leerse junto con las cláusulas de pago, vencimiento anticipado y ejecución.

Confundir la propiedad con la deuda

Quien paga parte de las mensualidades no adquiere automáticamente una participación en la vivienda. Si tampoco aparece como propietario en la escritura, puede tener una reclamación económica contra la persona beneficiaria, pero no necesariamente un derecho real sobre el inmueble.

Firmar documentos en blanco

Debe evitarse firmar pagarés, contratos o anexos incompletos. En particular, conviene verificar el importe, fecha de vencimiento, tasa, forma de pago, calidad con la que se firma y relación del documento con el crédito hipotecario. Una firma colocada en el reverso de un pagaré puede producir efectos de aval, pero el alcance depende de la forma en que se asentó y de las circunstancias del título.

Separación, divorcio o ruptura de la pareja

La separación de hecho o el divorcio no liberan automáticamente a un coacreditado u obligado solidario. Si una persona deja de vivir en la casa, eso no elimina la deuda frente a la institución. Para modificar la obligación se requiere una operación aceptada por el acreedor y, cuando corresponda, ajustar la propiedad mediante escritura e inscripción.

Fallecimiento de uno de los firmantes

El fallecimiento no extingue necesariamente el crédito. La deuda y los derechos sobre el inmueble pueden involucrar la sucesión, seguros de vida asociados al crédito, beneficiarios, copropietarios y reglas de la institución. Es importante distinguir entre un seguro que cubra el saldo del crédito y la transmisión hereditaria de la propiedad, porque no siempre producen el mismo resultado ni cubren todas las obligaciones.

Qué revisar antes de firmar

• La calidad exacta con la que aparece cada persona en el contrato y en la escritura.
• Si existe obligación solidaria y si comprende el total del crédito.
• La forma de calcular intereses ordinarios y moratorios.
• Las causas de vencimiento anticipado.
• La existencia de pagarés y la calidad de las firmas en ellos.
• La descripción del inmueble y el porcentaje de propiedad de cada copropietario.
• Las condiciones de seguros de vida, daños y desempleo, si se incluyen.
• Las consecuencias por vender, rentar o gravar el inmueble durante la vigencia del crédito.
• Las reglas para sustituir, liberar o incorporar a un deudor.
• La jurisdicción y los procedimientos previstos para reclamar el pago.

También conviene solicitar una explicación clara del costo anual total, saldo inicial, mensualidad, tasa, comisiones y costos notariales. La información comercial no sustituye la lectura del contrato definitivo ni de la escritura pública.

Qué hacer si ya existe atraso o una demanda

La persona que recibe un requerimiento debe identificar si proviene de una cobranza extrajudicial, una notificación notarial, una demanda, un emplazamiento judicial o un procedimiento de ejecución. No todos producen los mismos efectos ni tienen los mismos plazos de respuesta.

Si existe un emplazamiento, debe atenderse de inmediato con un abogado que revise la legislación procesal de la entidad federativa y los documentos entregados por el actuario. Los plazos para contestar, oponer excepciones y ofrecer pruebas dependen de la vía y del estado donde se tramite el asunto. Ignorar la notificación puede provocar consecuencias procesales importantes.

Entre las cuestiones que normalmente deben revisarse se encuentran:

• La legitimación de quien demanda.
• La existencia y exigibilidad del crédito.
• La correcta constitución e inscripción de la hipoteca.
• El saldo reclamado y la forma en que fue calculado.
• La procedencia del vencimiento anticipado.
• La validez formal del pagaré, si se ejercita una acción cambiaria.
• Los pagos realizados y su correcta aplicación.
• La notificación o requerimiento exigido por el contrato o la ley.

Una reestructura, convenio de pago o quita debe constar por escrito y especificar si suspende la ejecución, cómo se aplicarán los pagos, qué sucede con los intereses y si libera o mantiene la responsabilidad del coacreditado, obligado solidario o aval. Pagar una cantidad a un gestor o aceptar un acuerdo verbal no garantiza por sí mismo la modificación del crédito ni la cancelación de las garantías.

Participación de la persona cónyuge o copropietaria

La firma del cónyuge puede ser necesaria por razones patrimoniales, por la constitución de la hipoteca o por las políticas de la institución. Sin embargo, la firma no siempre significa que esa persona sea coacreditada o deudora solidaria. Debe observarse el carácter con el que interviene: propietario, cónyuge que otorga consentimiento, deudor, fiador, avalista o representante.

Si el inmueble pertenece a varias personas, la constitución de una hipoteca normalmente requiere la intervención de quienes tienen derechos sobre él, conforme a la escritura y a las reglas aplicables. Una persona puede consentir el gravamen sin asumir la obligación personal de pagar, aunque esa distinción debe quedar expresamente documentada.

Cancelación de la hipoteca y liberación de los obligados

El pago total del crédito no siempre produce por sí solo la cancelación registral inmediata de la hipoteca. Generalmente se requiere obtener la constancia o carta de instrucción correspondiente y formalizar la escritura de cancelación ante notario, para después tramitar su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Los requisitos, costos y documentos pueden variar según la institución y la entidad federativa.

La cancelación del gravamen tampoco debe confundirse con la liberación de un aval respecto de otros pagarés o adeudos independientes. Es necesario verificar que se hayan extinguido todas las obligaciones vinculadas con el crédito y que la institución haya entregado los documentos de liberación que correspondan.